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省政府辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場的實施意見》

发布时间:2020-08-19 16:36:41 打印 關閉 【字體:

  爲進一步完善全省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場,優化土地資源配置,促進土地節約集約利用,根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號),經省人民政府同意,結合我省實際,省政府辦公廳近日印發《關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場的實施意見》,提出如下實施意見。

  一、總體要求

  (一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想爲指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神和省委十二屆七次全會精神,認真落實黨中央、國務院和省委、省政府重要決策部署,以建立城鄉統一的建設用地市場爲方向,以促進建設用地流通順暢爲重點,以提高存量土地資源配置效率爲目的,以不動産統一登記爲基礎,與國土空間規劃及相關産業規劃相銜接,著力完善建設用地二級市場規則,健全服務和監管體系,爲我省經濟社會發展提供有力保障。

  (二)目標任務。建立産權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場,市場規則健全完善,交易平台全面形成,服務和監管落實到位,市場秩序更加規範,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協調發展、規範有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

  (三)適用範圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權(以下簡稱建設用地使用權),重點針對土地交易以及土地連同地上建築物、其他附著物等整宗地一並交易的情況。涉及到房地産交易的,應遵守房地産管理的法律法規規定。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押,參照本意見執行。

  二、完善轉讓規則,促進要素流通

  (四)明確建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行爲視爲建設用地使用權轉讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資産處置、法人或其他組織合並或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建築物、其他附著物所有權應一並轉移。

  (五)規範劃撥用地轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權,未經批准,不得擅自轉讓。確需轉讓的,應向市、縣自然資源主管部門申請,報原批准劃撥建設用地使用權的市、縣人民政府批准。經市、縣人民政府批准轉讓的劃撥用地,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按規定辦理不動産轉移登記;土地用途不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓人依法依規補繳土地出讓價款後,再按規定辦理不動産轉移登記。

  (六)明晰以有償使用方式取得建設用地使用權轉讓條件。

  1.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合《中華人民共和國城市房地産管理法》《閑置土地處置辦法》等法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由。原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

  2.以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准。轉讓後,可保留爲作價出資或入股方式,或者直接變更爲出讓方式。

  (七)完善土地分割、合並轉讓政策。建設用地使用權可以整體轉讓,也可以分割、合並轉讓。建設用地使用權分割或合並後的地塊應具有獨立分宗條件,分割或合並後的土地用途和規劃條件應符合規劃要求,並經市、縣自然資源主管部門批准。分割或合並的宗地涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關權利和義務。擬分割或合並的宗地已預售的,經公告無異議後,可以進行分割或合並,存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益。

  (八)實施差別化稅收政策。市、縣人民政府可結合實際,在地方權限內探索制定城鎮土地使用稅差別化政策,促進土地節約集約利用。

  三、加強出租管理,營造市場環境

  (九)規範以有償使用方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償使用方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,需符合有償使用合同的相關約定。

  (十)明晰以有償使用方式取得的建設用地使用權出租條件。

  1.以出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權,已按土地出讓合同約定的期限和條件投資開發、利用土地的,可以將全部或部分建設用地使用權出租。

  2.以租賃方式取得的建設用地使用權,已實現土地租賃合同約定的條件投資開發、利用土地的,經出租人同意,可以轉租。以租賃方式取得的建設用地使用權及地上建築物、其他附著物出租的年限不得超過原建設用地租賃合同約定的年限。

  (十一)規範劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。劃撥土地出租土地收益標准與地價標准相均衡。市、縣自然資源主管部門應會同財政部門建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人依法申報並繳納土地出租相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批准手續。

  (十二)規範建設用地使用權租賃合同。

  1.建設用地使用權出租期限六個月以上的,應簽訂土地出租合同。對需要進行地上建築物、其他附著物建設長期使用的土地,實行長期出租,具體出租期限由出租合同約定,不得超過二十年。租賃期屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。租賃期限不得超過建設用地使用權剩余年限。

  2.建設用地使用權訂立抵押合同前已出租的,原租賃關系不受抵押權的影響。建設用地使用權抵押設立後出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。共有建設用地使用權出租的,應取得其他共有人同意。

  四、完善抵押機制,保障合法權益

  (十三)明確不同權能建設用地使用權抵押的條件。

  1.以劃撥方式取得的建設用地使用權依法抵押的,抵押權人應委托有資質的評估機構對抵押地塊進行價值評估。劃撥土地抵押權實現時,抵押權人應繳納土地出讓金後,再行使優先受償權。

  2.以出讓、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權依法抵押的,由當事人持不動産權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料,申請辦理抵押登記。

  3.以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後,根據租賃合同約定,其地上建築物、其他附著物連同土地可以依法一並抵押。

  (十四)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可作爲抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動産抵押相關手續,涉及企業之間債權債務合同的,應符合相關法律法規規定。

  (十五)依法保障抵押權能。適當擴大抵押物範圍,探索允許不以公益爲目的的養老、醫療、教育、文化、體育等社會領域企業,以有償取得建設用地使用權、設施等財産進行抵押融資。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制,對建設用地抵押資金使用、抵押財務狀況、經營活動等進行過程監管,確保建設用地利益相關人權益不受損,土地用途不改變。

  五、規範交易秩序,促進信息共享

  (十六)建立交易平台。

  1.市(州)和有条件的县(市)人民政府应在现有公共资源交易中心或不动产登记中心搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集建设用地二级市场转让、出租、抵押交易信息,推进“互联网+政務服務”,实现与貴州政務服務网互联互通。

  2.土地市場交易機構或平台應彙集交易、登記、稅務、住房城鄉建設、金融等相關部門或機構的辦事窗口,實現一窗受理、一網通辦、一站辦結,精簡證明材料,簡化辦事流程。

  3.土地市場交易機構或平台,應設置咨詢服務窗口,爲交易雙方提供法律、政策咨詢服務,開展矛盾協調、糾紛化解等工作。

  (十七)加強信息互通共享。自然資源主管部門應加快建設全省建設用地市場信息系統,按照國家政務信息整合共享的要求,推進建設用地市場數據信息與司法機關、住房城鄉建設、財政、國資、稅務、市場監管、金融等部門信息系統互通共享。土地市場交易相關材料或信息能夠直接通過共享獲得的,不得要求當事人重複提交。

  (十八)規範交易流程。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程實施,完善交易申請、受理、審核、信息發布、交易辦理、價款和稅費繳納、登記、歸檔等規程。交易雙方可采取自行協商交易或委托交易平台公開交易等方式進行,市、縣自然資源主管部門應當制定規範的轉讓、出租、抵押合同。建設用地使用權交易雙方達成一致後應簽訂合同,依法申報交易價格,申報價格比標定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優先購買權。

  六、加強監測監管,推進信用建設

  (十九)培育和規範中介組織。自然資源及相關主管部門應培育和規範土地評估、不動産登記、律師事務等中介組織,發揮行業協會、商會等社會組織作用,加強行業自律,引導中介組織遵紀守法、誠信經營、健康發展。

  (二十)加強交易資金監管。市、縣自然資源主管部門應加強建設用地二級市場交易資金監管,探索建設用地二級市場交易資金納入市、縣土地市場交易機構或不動産登記中心的第三方資金監管模式,保障交易雙方的合法權益。嚴格落實公示地價體系,定期更新基准地價或標定地價,並通過政府官方網站等媒體公開發布。

  (二十一)完善信用體系。省級自然資源主管部門要制定土地市場信用評價規則和約束措施,加強建設用地市場監管,會同省發展改革、市場監管、金融、稅務等部門對失信主體實施聯合懲戒。將建設用地市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平台,通過“信用中國(貴州)”等渠道依法依規向社會公開。

  七、強化保障措施,提升服務效率

  (二十二)加強組織領導。各級政府要落實主體責任,建立自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資産監管、稅務、市場監管、金融等主管部門的聯動機制,明確任務分工,壓實工作責任。強化人員和經費保障,有序推進土地二級市場建設。加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度,總結推廣各地典型經驗和創新做法,及時公布和更新交易信息,調動市場主體參與積極性,增強土地二級市場活力。

  (二十三)加強部門協作。涉及建設用地使用權轉移的案件,自然資源主管部門應向人民法院提供所涉不動産的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等內容。司法處置土地可進入土地二級市場交易平台交易。政府有關部門或事業單位處置國有資産涉及劃撥建設用地使用權轉移的,應當征求自然資源主管部門意見,並將宗地有關情況如實告知當事人。自然資源、住房城鄉建設、稅務、市場監管等部門應信息共享,共同做好涉地股權轉讓的聯合監管工作。

  (二十四)嚴格監督問責。省級自然資源主管部門要加強對市、縣土地二級市場交易事中事後監管,對違反土地二級市場相關規定的市、縣人民政府及有關部門、單位和責任人員嚴格落實責任追究,堅決打擊各種腐敗行爲。

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